所有者不明等の不動産のための新制度～令和５年４月１日スタート！

　今回の動画では、所有者不明の不動産にまつわる新たな仕組みについて解説したいと思います。

　所有者不明の土地に関する問題については、これまでに２回、「相続土地国庫帰属制度」「登記申請の義務化」というテーマと共に解説しました。これらはいずれも、所有者不明土地の「発生予防」という観点から策定された制度です。

　これに対して、今回ご紹介する各制度は、所有者不明となっている不動産の「利用の円滑化」という観点から、策定された制度です。

　民法改正によって令和５年４月１日から施行されている制度はいくつかあるのですが、今回は、中でも大きな２つの制度について、解説したいと思います。

所有者不明不動産の「利用円滑化」のために策定された制度

◆土地・建物に特化した財産管理制度　→２．

◆不動産共有制度の見直し　→３．

　まず、①所有者やその所在が不明だったり、所有者がいても②管理が適切になされていないような土地・建物を対象に、個々の土地・建物の管理に特化した財産管理制度が新たに設けられました。

　具体的には、①調査を尽くしても所有者やその所在を知ることができない土地・建物や、②所有者による管理が不適当であることによって、他人の権利利益が侵害されるような土地・建物について（例えば倒壊の危険性のある建物など）、利害関係人が裁判所に申立てをすることで、土地・建物の管理を適切に行う財産管理人を選任してもらえます。

　そして、この財産管理人は、適切な処理（たとえば修繕・利用など）を行い、不動産を管理します。また、①の場合（不動産の所有者やその所在が不明な場合）は、裁判所の許可のもと、対象の不動産を売却することも可能となります。

　これまでの法制度では、「不在者財産管理制度」という制度はあったのですが、これは不在者の財産すべてを管理するという、“人単位”の制度であったため、費用・時間のコストも多くかかっていました。また、その名のとおり所有者が「不在」の場合に適用される制度のため、所有者の居所は分かっているけれども管理不全を起こしている、というケースには適用されませんでした。

　これに対して、今回の制度は、ではなく“不動産単位”で運用されるため、費用・時間のコストも抑えることができますし、所有者の居所が分かっていても適用される可能性もあります。

　今回この制度が創設されたことによって、法律上誰も手を付けられずにいた不動産を、効率的に処理・管理できるようになりました。これにより、不動産が起こし得る危険の防止や、公共事業や民間取引の活性化に繋がります。

　次に、共有状態にある不動産について、所在等の分からない共有者が存在する場合に生じる問題点を解消するべく、共有制度が見直されました。

　具体的には以下のとおりです。

　①共有物の利用・管理に関する要件緩和

　　以下の行為を行う際に、共有者の中に所在不明者がいる場合、他の共有者は、裁判所に申立てをして、その決定を得た上で、要件を緩和させることができるようになりました。

　　・管理行為（賃貸に出すなど）

　　　従来：共有者持分権の過半数の同意　⇒所在不明者以外の共有者持分権の過半数の同意

　　・変更行為／処分行為（売却・リフォームなど）

　　　従来：共有者全員の同意　⇒所在不明者以外の全員の同意

　　※保存行為（修理・修繕等）⇒従来から単独でOK

　②所在不明者との共有関係を解消しやすくするための仕組み導入

　　共有者の中に所在不明者がいる場合、他の共有者は、裁判所に申立てをし、所定の手続（供託等が必要となります。）を経た上で、その決定を得た上で、所在不明者の共有持分を取得したり、自分たちの共有持分権を合わせた上で、第三者に不動産全体を譲渡（売却）

できるようになりました。

　従来の法制度のもとでは、所在不明者の同意が得られない限り、そもそも売却やリフォームができなかったり、また共有関係を解消するには訴訟を含む複雑なスキームを経なければならなかったため、手のつけようのない不動産が多々存在しました。今回、これらの制度見直しによって、取引の活性化につながることが期待されています。

　以上、今回の動画では、所有者不明となっている不動産の「利用の円滑化」という観点から、民法の改正点をご紹介しました。

　法律上、手の施しようがなかった不動産に手をつけられるようになる、という点では意義のある改正ですが、一方で、裁判所への申立てや供託等、執るべき法的手続は厳格なものとなっています。

　不動産を処分／買い取りたいけれども、関係者が行方不明のためにどうしようもないという方は、１度弁護士に相談に行かれるとよいかと思います。当事務所でも、手続・スキームを検討し、説明し、場合によっては代理人として裁判所の手続を行うという形で、法的にサポートさせていただきますので、何かございましたら、どうぞご相談ください。